آیا وکیل می تواند مبیع را برای خود معامله کند؟
سوالی که در این قسمت قرار است به کمک کارشناسان وکیل 24 به آن جواب دهیم این است که آیا وکیل می‌تواند مبیع را برای خود معامله کند؟ برای آن که این سوال را به صورت کامل پاسخ دهیم لازم است تا ابتدا مواردی را تعریف و مورد بررسی قرار دهیم.
به موجب قانون حالتی که شخص بتواند به نمایندگی از دیگری با فرد دیگر معامله کند، امکان‌پذیر است و معامله صحیح و معتبر شناخته می‌شود.
در واقع باید چنین گفت که گاهی اشخاص بنا به هر دلیلی تشخیص می‌دهند که خود به صورت مستقیم معامله نکنند و وظیفه معامله کردن را به وکیل یا نماینده بسپارند.
در طول زندگی ممکن است شما بارها طرف معامله قرار بگیرید و معامله‌های مختلفی انجام دهید، اما گاهی ممکن است شرایطی داشته باشید که نخواهید به صورت مستقیم معامله کنید در چنین حالتی ترجیح می‌دهید برای انجام معامله از وکیل یا نماینده کمک بگیرید.
گاهی هم شخص اصالتا خود شرایط انجام معامله را نداشته و معامله باید از سوی قیم یا ولی قهری او صورت بگیرد. همانگونه که اشاره کردیم قانون قراردادها و معاملاتی که به نمایندگی انجام می‌شود را معتبر و دارای آثار قانونی دانسته است.
اما مسئله و ابهام جایی ایجاد می‌شود که شخص وکیل یا نماینده تصمیم بگیرد که با خود معامله کند. یعنی از یک طرف به عنوان نماینده شخص الف، و از سوی دیگر به عنوان اصیل قرارداد را منعقد کند.
تعریف عقد و وكالت در انعقاد عقد
عقد به توافق دو یا چند اراده انشایی برای ایجاد کردن آثار حقوقی گفته می‌شود. برای آنکه میان دو یا چند اراده توافق حاصل شود لازم است که هر یک از طرفین عقد با همدیگر صحبت کرده و تعهدات و انتظارات خود و طرف مقابل را باهم در میان بگذارند.
حال وقتی هر دو طرف تعهدات و انتظارات طرف مقابل را سنجید، اگر مایل بود موافقت خود را برای انعقاد عقد اعلام می‌کند. در واقع این شخص به اصطلاح حقوقی ایجاب می‌کند یعنی پیشنهاد انجام معامله به طرف مقابل می‌دهد.
طرف مقابل نیز پس از انجام بررسی‌های لازم خود، اگر مایل به انجام معامله بود ایجاب طرف اول را قبول می‌کند. قبول یعنی شخص قصد و اراده خود را مبنی بر موفقت با انعقاد عقد و برعهده گرفتن تعهدات اعلام و اظهار می‌کند.
قاعده اصیل بودن طرف معامله، یعنی چی؟
در ماده 196 قانون مدنی، یک اصلی بیان شده است. به موجب این ماده:
کسی که معامله می‌کند، آن معامله برای خود آن شخص محسوب می‌شود، مگر اینکه در موقع عقد، خلاف آن را تصریح کند یا بعد خلاف آن ثابت شود. از متن این ماده می‌توان قاعده اصیل بودن طرف معامله را استنباط کرد.
به موجب ماده فوق و همچنین قاعده اصیل بودن طرف معامله، اگر کسی در حین معامله عنوان نکند که معامله را به نمایندگی از دیگری منعقد می‌کند، آن معامله به طرفیت او منعقد شده و انجام تعهدات برعهده اوست. به عبارتی وی اصیل معامله محسوب می‌شود.
البته ما در این مطلب کاری با ین حالت نداریم. حالتی که مدنظر ما است، نمایندگی خود را در همان ابتدا و یا مدتی بعد با ارائه مدارک نمایندگی، اعلام می‌کند.
این حالت در ماده 198 قانون مدنی نیز مورد پیش بینی قرار گرفته است. به موجب ماده مزبور: ممکن است طرفین یا یکی از آن‌ها به وکالت از غیر اقدام کند و نیز ممکن است یک نفر به وکالت از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد.
با این که این ماده فقط به یک نوع نمایندگی یعنی نمایندگی قراردادی اشاره کرده اما ما می‌توانیم آن را به سایر انواع نمایندگی یعنی نمایندگی قضایی و قانونی نیز تسری دهیم.
پس می‌توان چنین گفت که این امکان وجود دارد نماینده یا وکیلی به نمایندگی از جانب یک طرف یا هر دو طرف اقدام به انعقاد معامله کند و معامله منعقد شده صحیح و معتبر خواهد بود.
چیزی که اکنون برای ما سوال است این است که آیا وکیل یا نماینده می‌تواند از طرفی با عنوان نماینده شخص و از طرفی خود به عنوان اصیل معامله را منعقد کند؟
معامله وکیل با خود
در بررسی این که اگر وکیل از یک طرف به نمایندگی و از طرف دیگر به عنوان اصیل با خود معامله کند آیا صحیح است یا نه باید بگوییم که در صحت آن از دو جهت تردید و شک وجود دارد:
مورد اول این است که در ابتدا اشاره کردیم که عقد از توافق دو اراده ایجاد می‌شود و هر یک از طرفین از انعقاد معامله به دنبال کسب سود و نفع خویش است. بنابراین یک شخص نمی‌تواند هر دو طرف معامله باشد و خود با خود توافق کند.
حتی اگر چنین چیزی امکان پذیر باشد و یک شخص بتواند دو اراده مستقل کند در هر صورت یک شخص نمی‌تواند همزمان دو طرف عقد باشد. یعنی در عقد بیع هم فرشنده باشد هم خریدار.
حتی اگر بگوییم این هم ممکن است و بتواند دو طرف عقد باشد، وکیل وقتی می‌تواند خود طرف معامله قرار بگیرد که صاحب معامله به او این اجازه را داده باشد. چون اصل بر این است که صاحب معامله می‌خواهد معامله با اشخاص دیگری منعقد شود.
این تردید با توجه به ماده 198 قانون مدنی که در فوق متن آن را آوردیم و اجازه انجام معامله از سوی وکیل را می‌دهد بر طرف می‌شود. پس ایرادی ندارد که اگر کسی به نمایندگی از دیگری و خود به اصالت معامله را با خود انجام دهد.
مثلا در فروش اتومبیلی، فروشنده به وکیل می‌گوید خودروی من را به قیمت 50 میلیون تومان بفروش. در اینجا شخص وکیل می‌تواند به عنوان خریدار اصلی، خودرو را از فرشنده بخرد.
اما صحبت می‌رسد به وکلای دادگستری. آیا وکلای دادگستری هم این اجازه را دارند که مبیع را برای خود معامله کنند؟ پاسخ این سوال را کارشناسان مجرب وکیل 24 اینگونه می‌دهند: از آن جایی که امکان دارد سوءاستفاده صورت بگیرد، اصل عدم توانایی معامله با خود است. یعنی وکیل نمی‌تواند با خود معامله کند.
اما در صورتی که احتمال سوءاستفاده وکیل وجود نداشته باشد حق معامله با خود از وکیل سلب نخواهد شد و حتی اگر وکالت از نوع مطلق باشد هم وکیل این اجازه را دارد که از طرفی به نمایندگی و از طرفی به اصالت، معامله را برای خود انجام دهد.
بنابراین، با استناد به مواد 667، 1072، 1073 و 1074 می‌توان گفت که اگر وکیل غبطه و صلاح موکل را رعایت نکند، اجازه معامله با خود را نخواهد داشت و در صورت معامله با خود، غیرنافذ به شمار می‌رود. اما اگر غبطه و صلاح موکل را رعایت کند، معامله صحیح خواهد بود.
فروش وکالتی به چه معناست؟
فروش وکالتی اصطلاحی است که به گوش همه ما خورده است و شنیدیم کسی بگوید فلان چیز را وکالتی فروختم پس امکان دارد کمابیش با معنای آن آشنا باشیم. با این حال کارشناسان وکیل 24 به تعریف آن پرداخته‌اند.
گاهی در فروش اموالی مانند خودرو، ملک و یا سهام شرکت مقدمات و شرایط تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی سند مالکیت وجود نداشته باشد.
در نتیجه خرید و فروش این اموال در قالب عقد وکالت و با شرط عدم عزل وکیل و اعطای حق توکیل به غیر و حق انتقال مورد وکالت به خود وکیل یا غیره صورت می‌گیرد.
در چنین معامله‌ای، شخص فروشنده ثمن یا همان قیمت مال را خریدار می‌گیرد و اسناد و مدارک آن مال را به خریدار تحویل می‌دهد.
در این معامله فروشنده وکالتی به خردار می‌دهد به همراه احتیارات زیاد به طوری که خریدار بتواند مال را به خود یا دیگری بفروشد و سند آن را در دفتر اسناد رسمی به نام بزند. البته در چنین حالتی بهتر است حتما مبایعه نامه یا همان قولنامه نیز تنظیم گردد.
وکالتنامه بلاعزل چیست؟
آن چه که در حال حاضر در معامله‌های وکالتی یا همان خرید و فروش‌های وکالتی انجام می‌گیرد این است که وکلات‌نامه بلاعزلی از سوی فروشنده تنظیم و به خریدار داده می‌شود و در آن شرط می‌شود که وکیل هرگز عزل نشود.
حال اگر موکل یا همان فروشنده بخواهد معامله را فسخ کند باید دلایل موجهی به دادگاه ارائه دهد و اگر دادگاه دلایل او را موجه دانست دستور فسخ معامله را می‌دهد در غیر این صورت وکالت پابرجاست.
اما باید توجه داشته باشید که اگر وکالت بلاعزل زمانی منعقد شود که وکیل نیز در وکالت ذی‌نفع باشد، فرقی ندارد که شرط عدم عزل ضمن عقد لازم یا منجز آمده باشد یا در خود عقد وکالت درج شده باشد، در هر صورت باید چنین گفت که این وکالت لازم بوده و موکل حق برکنار کردن وکیل را ندارد.
اگر میان این دو اختلافاتی ایجاد شد برای حل و فصل آن باید تعهدات طرفین در قرارداد را مبنای تصمیم و رای دادگاه قرار دهند.
وکالت بلاعزل فروش آیا وکالت است یا فروش؟
سوالی که امکان دارد برای شما تا اینجای مطلب ایجاد شده باشد این است که آیا وکالت بلاعزل فروش، وکالت است یا فروش و بیع؟ در این مورد یک نظر اکثریت وجود دارد و یک نظریت اقلیت. هر دو را بیان می‌کنیم:
- نظر اکثریت: اکثریت بر این اعتقاد هستند که تنظیم کردن یک وکالت بلاعزل برای فروش مالی تا وقتی که به موضوع وکالت یعنی انتقال مال عمل نشده، بیع محسوب نخواهد شد. پس اگر به موضوع وکالت عمل شود و مال به شخص منتقل شود عقد بیع یا صلح به حساب خواهد آمد.
- نظر اقلیت: تعداد کمی نیز اعتقاد دارند اگر نیت واقعی طرفین انعقاد وکالت بلاعزل انتقال مالکیت مالی باشد، از همان زمان انعقاد عقد وکالت، باید مالکیت را منتقل شده دانست.
اما نظر کمیسیون قضایی چیست؟ اینکه وکالت نامه بلاعزل تنظیم شود به معنای انتقال مالکیت موضوع وکالت نیست و وکالتنامه بلاعزل نمی‌تواند جایگزین عقد بیع یا همان خرید و فروش شود. اما می‌توان با سایر دلایل و قرائن وقوع عقد بیع را میان طرفین احراز نمود. پس در نهایت این نظر اکثریت است که ملاک قرار دارد.
مواردی که می‌توان ملک را به صورت وکالت در فروش، معامله کرد
در موارد مختلفی می‌توان وکالت در فروش ملک داد. در ادامه برخی از این موارد را بیان خواهیم کرد:
- اگر مالکی به ذیل احتیاج سریع به پول بخواهد فورا ملک خود را بفروشد، می‌تواند این کار را از طریق وکالت فروش انجام دهد. در این حالت فروشنده بیع را به صورت قطعی منعقد می‌کند و به خریدار وکالت می‌دهد تا مابقی مراحل از جمله اقدامات انتقال سند رسمی را خود انجام دهد.
- از آن جایی که فرایند انتقال سند رسمی طولانی است، بسیاری از افراد معامله را از طریق وکالت در فروش انجام می‌دهند.
- درصورتی که ملک موضوع قرارداد در رهن باشد و مالک بخواهد قبل از فک رهن آن را بفروشد، چون تنظیم سند رسمی با مانع روبه‌رو است، از طریق وکالت در فروش آن را منتقل می‌کند تا پس از انجام تشریفات فک رهن، خریدار سند آن را به نام بزند.
- اگر ملک سابقه ثبتی یا سند رسمی نداشته باشد، آن را با وکالت فروش منتقل می‌کنند.
- همچنین در صورتی که سند رسمی ملک مفقود شده باشد.
- در مواردی که به دلیل نبود پایان کار و یا صورت مجلس تفکیکی، برای ملک سند رسمی صادر نشده باشد. البته خریدار می‌تواند اگر احتیارات لازم را نداشت دعاوی صدور پایان کار و یا صدور صورت مجلس تفکیکی برای تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند.
- چنانچه نتوان ملکی را به دلیل بدهی‌های عوارض شهرداری منتقل رسمی کرد، می‌توان با دادن وکالت در فروش آن را معامله کرد. البته خریدار برای آن که انتقال ملک به او به صورت رسمی ثبت شود، باید عوارض شهرداری را پرداخت و سپس انتقال را رسمی کند.
وکیل در فروش ملک چه اختیاراتی دارد؟
اختیاراتی که وکیل فروش ملک دارد بستگی به وکالتنامه تنظیم شده دارد. وکیل باید در همان محدوده احتیارات تفویض شده عملک کند و اگر از آن خارج شود، تنفیذ آن با موکل است.
در وکالت برای بیعی یا همان وکالت در فروش، معمول آن است که به وکیل این اختیار داده شود که با خود نیز معامله کند. و دیگر این وکیل است که تصمیم می‌گیرد آیا مبیع را برای خود معامله کند یا دیگری.
در مورد اعتبار معامله وکیل با خود در فقه و قانون مدنی اختلافاتی وجود دارد. فقها معتقد هستند که معامله وکیل با خود اصولا صحیح نیست و موکل باید چنین چیزی را اجازه دهد. اما در قانون مدنی آمده است که معامله وکیل با خود اصولا معتبر و صحیح است مگر در صورتی که مشروط به رعایت مواردی شده باشد.
به علاوه در قانون مدنی گفته شده که اگر در معامله شخصیت طرف مقابل علت عمده عقد نباشد که معمولا در بیع یا معامله‌های فروش اینگونه است، معامله وکیل با خود ایرادی ندارد.
در واقع باید چنین گفت که قانون مدنی در امر مالی معامله وکیل با خود را صحیح و معتبر و معامله وکیل با خود در امور غیرمالی را نامعتبر می‌شناسد و برای صحیح شدن نیاز به اجازه و تنفیذ موکل دارد.
برای جمع بندی مطالبی که بیان شد، باید بگوییم که وکیل در معاملاتی مانند بیع (خرید و فروش) معمولا این اجازه را دارد که با خود نیز معامله کند. یعنی از یک طرف به عنوان نماینده فروشنده، و از طرف دیگر به عنوان خریدار معامله را انجام دهد.
گاهی ممکن است افراد بنا به دلایلی بخواهند یک مالی از خود را مانند خودرو یا ملک به صورت وکالتی بفروشند. یعنی مثلا ملک در رهن است و نمی‌توانند تا قبل از فک رهن، آن را به صورت رسمی منتقل کنند اما به دلیل نیاز مالی، می‌خواهند آن را بفروشند.
در نتیجه به صورت وکالت در فروش این کار را انجام می‌دهند. یعنی به خریدار وکالت می‌دهند که خانه را به خود یا هر کس دیگر بفروشد و البته ثمن یا قیمت خانه را نیز از او دریافت می‌کنند.
