چگونه ثابت كنيم در يک ملک شريک هستیم؟

مالکیت یکی از مهم‌ترین امتیازاتی است که قوانین هر کشوری به افراد اعطا می‌نماید که بر همین اساس، افراد قادرند با استفاده از این حق، و چنانچه دارای اهلیت استیفا باشند، هر نوع اقدام و تصرفی را که لازم بداند و موجب ایجاد اضرار به دیگران نباشد، اعمال نماید.

با این وجود اگرچه مالکیت به اشخاص اختیار کامل را اعطا می‌نماید، ولی این امر در حالتی امکان‌پذیر خواهد بود که مالکیت فرد بر عین مال خود، به صورت کاملا مفروز و منفرد و مجزا باشد.

با این توضیح در صورتی که مالکیت و حق بوجود آمده نسبت به عینی، به صورت مشاع و شراکتی باشد، هرچند حق مالکیت مزبور نسبت به کل عین برای هر یک از مالکین، مفروض است و هر یک، مالک ملک شناخته خواهد شد، ولی اعمال این نوع مالکیت و تصرف در ملک دارای محدودیت‌هایی خواهد بود و تحقق آن نمی‌تواند فقط از جانب یکی از مالکین اعمال گردد و باید سایر مالکین نیز با هرگونه اقدام و تصرفاتی که مالکین مشاع و سایر شرکا، انجام می‌دهد، موافق و راضی باشند.

با این حال، گاهی بین افرادی که مالکیت مشاع وجود دارد، اختلافاتی به وجود خواهد آمد و به همین جهت، مالکیت ملک مشاع اشخاص، مورد انکار قرار خاهد گرفت و این امر خود معلول عوامل مختلفی است که در هر صورت مدعی مالکیت ملک مشاع باید با ارائه دادخواست حقوقی اثبات مالکیت ملک مشاع، حق قانونی متعلق به خود را در کنار سایر مالکین به اثبات برساند.

عبارت مالکیت مشاعی به چه معنایی است؟

مالکیت مشاعی به مالکیتی اطلاق می‌گردد که در آن تعدادی از اشخاص معینی به نسبت سهم خود در ملک، دارای حق مالکیت نسبت به آن ملک می‌شوند. گاهی وجود مالکیت در ملک مشاع ممکن است از طریق قرارداد و یا به صورت قهری از طریق ارث ایجاد گردد.

ولی در هر حال پس از حصول مالکیت مشاعی، قانونا هر مالکی نسبت به ملک خود حق هر نوع تصرفاتی را دارد، مگر در موارد خاصی که قانون استثنا نموده است.

البته همانگونه که ذکر شد تصرف در املاک مشاعی نیاز به اذن و اجازه سایر شرکا خواهد داشت که در ادامه به بررسی دقیق‌تر آن خواهیم پرداخت.

راه‌های اثبات مالکیت یا شراکت در ملک مشاع

همانگونه که شد ذکر اگر بین مالکین یک ملک اختلافی به وجود بیاید و حقوق یکی از مالکین مورد تضییع قرار گیرد، می تواند برای اثبات شراکت و مالکین خود در ملک، به مراجع قانونی مراجعه و مالکیت خود را به اثبات برساند. در ادامه به چند نمونه از راه‌کارها اشاره خواهیم کرد :

اقرار

وقتی مالکان یک ملک مشاع، مالکیت یکی از مالکان را که مورد انکار یا تردید قرار دهند و پس از آن، اقرار بر مالکیت مشاع فرد مورد نظر نمایند، اقرار سایر مالکین اخبار به حقی است که ثابت کننده مالکیت مشاعی فرد دیگر خواهد بود.

سند

یکی از مهم‌ترین راه‌های اثبات مالکیت در ملک مشاعی وجود اسناد و مدارک حاوی این ادعاست و خواهان دعوی در صورتی که سندی دال بر اثبات مالکیت خود در ملک به دادگاه ارائه دهد و این سند احیانا مورد تردید یا انکار یا ادعای جعل سایر مالکین قرار نگیرد، می‌تواند بیانگر مالکیت فرد در ملک مشاع باشد.

در این خصوص، اگر مالکیت شخص از طریق ارث ایجاد شده باشد، می‌تواند با ارائه شناسنامه یا گواهی حصر وراثت خود برای اثبات وراثت و مالکیت خود در ملک مشاع اقدام نمایید و اگر مالکیت به صورت قرارداد حاصل شده باشد، در این حالت با ارائه مبایعه‌نامه یا اجاره نامه اقدام به اثبات قرارداد خود نماید.

شهادت

از دیگر دلایل اثبات مالکیت ملک مشاع شهادت یا گواهی است. اما شهادت هر فردی دارای اعتبار نیست و شاهد دارای اوصاف خاصی است که قانون رعایت این مقوله را برای ادای شهادت لازم و ضروری می‌داند.

در خصوص اثبات مالکیت در اموال مشاعی، شهادت و گواهی دو مرد عادل و یا دو زن عادل و یک مرد قابل اثبات است.

تصرف مال

کسی که ملکی را در تصرف دارد برای اثبات مالکیت نیاز نیست اقدام خاصی انجام دهد. در چنین مواردی شخصی که ادعا دارد مالک اصلی ملک است و ملکش توسط فرد دیگری به تصرف درآمده است باید مسئولیت حقوقی اثبات مالکیت ملک را بر عهده بگیرد.

البته تصرف معمولا در صورتی می تواند دلیل بر مالکیت باشد که مالک قبلی ملک مربوطه مشخص نباشد.

توجه داشته باشید که اگر فردی ادعا کند که شخص متصرف، مالک اصلی مال نیست و این موضوع را نیز با استفاده از ادله اثبات دیگر همچون: سند، شهادت شهود، قرارداد شفاهی یا کتبی به اثبات برساند، دیگر فرد متصرف مالک شناخته نخواهد شد.

مراحل انجام طرح دعوای اثبات مالکیت در ملک مشاع

اثبات مالکیت از جمله دعاوی تخصصی در مورد املاک است. افراد یا مالکین املاک مشاعی که حقوق آن‌ها تضییع شده، باید مراحل زیر را در راستای اثبات مالکیت خود طی نمایند:

اشاره شد که وجود قرار داد کتبی یا شفاهی و یا اثبات اعتبار قرارداد و تنطیم سند از مراحل اثبات مالکیت است. لزوم تنظیم سند برای اثبات مالکیت مشاع نیز یکی دیگر از مراحل اثبات مالکیت است.

شخصی که در یک ملک شریک است و دلیل شراکت او یک سند عادی است، لازم است که ابتدائاً مالکیت خود را ثابت نماید و در مرجع قضایی دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند.

ولی از آن جایی که وجود سند رسمی به هیچ عنوان قابل انکار وتردید نیست به راحتی در محاکم پذیرفته شده و دارای بار اثباتی کامل است. لازم اسن بدانید که اسناد رسمی فقط قابلیت ادعای جعل در خصوص آن‌ها در محاکم پذیرفته خواهد شد.

چه تفاوتی بین سند ملک مشاع با یک سند شش دانگ وجود دارد؟

سند شش دانگ مختص زمین یا املاکی هستند که فقط یک مالک دارند و کلیه حقوق شخص در آن سند که معمولا سندی تک‌برگ است قید می‌گردد، ولی در سند‌های مالکین مشاعی حدود و سهم هر یک از مالکین در سند قید می‌گردد.

اشخاصی که در سند مشاعی یک مال غیر منقول مالکیت داشته باشند، نمی‌توانند بدون اذن و رضایت سایر شرکای دیگر، آن ملک رابفروشد و یا اجاره بدهد.

تفکیک ملک مشاع از مفروز (اقدام به افراز ملک مشاعی)

افراز یا مفروز کردن به معنی جدا سازی مال و اموال است. تفکیک ملک مشاع و مفروز عموما در بحث ارث مطرح می‌گردد. در این حالت کلیه وارثان با توجه به سهم الارث خود در ملک موروثی شریک بوده و در واقع مالکیت مشاعی دارند.

برای تفکیک ملک مشاع ابتدا باید سند قبلی را باطل کرد و سند جدیدی که به صورت مفروز شده تنظیم خواهد شد تهیه نمود.

برای این کار باید ابتدا ملک را تقسیم نمود و در بدو امر در صورت وجود وصیت‌نامه‌ای که میزان سهم هر یک از وراث در آن قید شده باید مطابق آن عمل کرد، در غیر این صورت برابر با گواهی انحصار وراثت که توسط شورای حل اختلاف صادر شده عمل خواهد شد.

محدوده تصرفات شرکا در مال غیر منقول

تصرف در ملک مشترک بدون دخالت دیگر شرکا امکان‌پذیر نیست. در قوانین مدنی به این نوع مالکیت، اشاعه نامیده می‌شود.

منظور از اشاعه به این معناست که افراد به عنوان شریک در تمامی قسمت‌های ملک مشاع و بدون در نظر گرفتن مرز جغرافیایی با هم سهیم و شریک هستند. بنابراین هرگونه تصرف شریک دیگر نیاز به کسب رضایت و اذن دیگر شرکا نیاز دارد.

آیا امکان اجاره ملک مشاع بدون اجازه و اذن شرکای دیگر ممکن خواهد بود؟

اجاره دادن ملک مشترک بدون رضایت قبلی سایر شرکا، هنگامی صحیح است که به شرکای دیگر ضرری وارد نشود. این ضرر بیشتر به دلیل استفاده از سهم شرکاء بدون میل ورضایت آن‌ها است. بنابراین اگر اجاره یا هر کار دیگری نظیر آن، با رضایت شرکاء انجام شود کاملا صحیح و نافذ خواهد بود.

در نتیجه اجاره دادن ملک مشاعی مورد نظر صحیح بوده و مثل هر قرارداد دیگری دو طرف را ملزم می‌کند که به تعهدات خود عمل نمایند. در این حالت اگر مستأجر خساراتی بر ملک مشاع وارد کند، شرکای دیگر قادر خواهند بود خلع ید چنین مستاجری را نیز از دادگاه تقاضا کنند.

در قرارداد اجاره لازم است که ملک به مستاجر با رضایت شرکاء تحویل گردد. در صورتی که شرکاء بدون دلیل از دادن مجوز خودداری نمایند و باعث ضرر رساندن به شریک دیگر شوند دادگاه به نفع متضرر، رأی به تحویل ملک صادر خواهد کرد و شرکای دیگر را مجبور به همکاری با شریک متضرر می‌نماید.

به بیان دیگر اجاره دادن ملک مشاع بدون گرفتن رضایت قبلی شریک در ملک هر چند نافذ است، اما برای فرد اجاره دهنده مسئولیت ایجاد خواهد کرد زیرا نمی‌تواند بدون رضایت شرکاء و بدون دریافت حکم دادگاه در این خصوص، ملک را به مستاجر تحویل دهد.

بنابراین اجاره بدون اذن و کسب رضایت، تنها زمانی جایز است که به ضرر سایر مالکین نباشد. ولی در صورت اجاره دادن مال مشاع بدون کسب اجازه، هرچند بر خلاف خواست سایر شرکا انجام گرفته ولی این مورد با مقرره قانونی تداخل ایجاد نمی‌کند.

آیا امکان ابطال تقسیم مال مشاعی وجود دارد؟

برای تقسیم مال مشاع کسب اجازه سایر شرکا لازم نیست و هر یک از شرکا قادر خواهند بود با طرح دادخواست قانونی خواهان تقسیم سهم خود و یا تقاضای فروش ملک مشاع را شوند.

ابطال تقسیم مال مشاع در دو مورد امکان‌پذیر است:

• ابطال تقسیم نامه مال مشاع شرکا با تراضی شرکا
• ابطال تقسیم نامه مال مشاع در اثر حکم دادگاه

 مفهوم حق شفعه در ملک مشاع و ویژگی های آن

هر گاه یکی از دو شریک در اموال غیرمنقول مثل یک خانه، حصه خود را به قصد بیع به شخص دیگری منتقل کند، شریک دیگر می‌تواند هزینه و پولی که مشتری پرداخت کرده است را به او پس بدهد و حصه شریک دیگر را تملک کند، این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌نامند.

در این حالت شریک دوم با اعمال حق شفعه خود کل مال را به تنهایی صاحب می‌شود.

• حق شفعه شامل اموال غیر منقول مانند زمین است.
• حق شقعه فقط برای اموال غیر منقولی که قابل تقسیم کردن باشند وجود دارد.
• حق شفعه فقط بین دو شریک کارایی دارد.
• یکی از شرکا مال غیر منقول را باید به فروش برساند.

امکان اعطای وکالت فروش در املاک مشاع

در صورت تمایل شرکای ملک مشاع، وکیل می‌تواند با دریافت وکالت نسبت به فروش ملک اقدام نماید که در این صورت کلیه اقدامات قانونی و راه کارها توسط وکیل مذبور انجام می‌گیرد و شرکا هر چند سهم کمتر یا بیشتر در ملک مشاع داشته باشند باید همه شرکا، وکالت به وکیل را تایید کنند در صورتی که یکی از شرکا وکالت ندهد اقدام وکیل باطل خواهد بود.

نحوه فروش اموال مشاع

فروختن مال مشاعی نسبت به مالی که دارای یک مالک است بسیار سخت تر و پیچیده‌تر بوده زیرا در این نوع اموال شرکا باهم اختلاف‌هایی دارند و همین امر باعث می‌شود اموال مشاعی به نسبت اموالی که دارای یک مالک است ارزان‌تر به فروش برسد.

با این حال در اموال مشاعی شخص هر موقع اراده کند می تواند ملک خود را بفروشد که باید درخواست فروش مال مشاع را از دادگاه تقاضا نماید.

در بدو امر دادگاه‌ها از ادارات ثبت در خصوص امکان افراز یا عدم افراز استعلامات لازم را بعمل خواهند آورد و در صورت اعلام اداره ثبت ملک مبنی بر عدم امکان افراز، دادگاه دستورات لازم را جهت فروش صادر خواهد کرد.

نهایتا با برگزاری مزایده و درج آگهی و سایر تشریفات ملک فروخته شده و سهم هر شریک به حسابش واریز خواهد شد.

مرجع قضایی صالح  برای ارائه دادخواست اثبات مالکیت مشاعی

دادگاه صالح برای رسیدگی به ادعای شراکت یا مالکیت در اموال غیر منقول، دادگاهی است که در محل وقوع مال غیر منقول قرار دارد. در این حالت فرد باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی ارائه نموده و مسیر دعوای خود را از طریق دادگاه‌های حقوقی دنبال نماید.

لازم به توضیح است از آن جایی که طرح دعوای اثبات مالکیت قبل از طرح در مرجع صالح، باید به این سوال پاسخ دهیم که دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟ پاسخ به این سوال برای تشخیص دادگاه صالح رسیدگی به پرونده های اثبات مالکیت، بسیار مهم است.

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که دعوی اثبات مالکیت ملک بر اساس قانون کشور ما جز دعاوی مالی به حساب می آید.

بنابراین باید پرونده کسانی که قصد اقامه دعوا و اثبات مالکیت دارند باید حتما برای آغاز روند دادرسی آن فرد مدعی تمبر باطل کند و مبلغی از هزینه دادرسی را بوسیله‌ ابطال تمبر بپردازد.

در مرحله دوم پس از ابطال تمبر می تواند به دادگاه محل مال غیر منقول مراجعه کند و اقامه دعوی نماید. از آن جایی که املاک جز اموال غیر منقول به حساب می آیند و قابلیت جابه‌جایی ندارند، همانگونه که ذکر شد، دادگاه محل وقوع ملک دارای صلاحیت رسیدگی به پرونده خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها ملاک تشخیص دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده های اثبات مالکیت ملک، محلی است که ملک در آن واقع شده است و در این موارد فرقی ندارد که محل زندگی خواهان پرونده یا خوانده پرونده کجا باشد.

حتی اگر خواهان و خوانده در محل وقوع ملک ساکن نباشند نیز برای رسیدگی به روند دادرسی پرونده، باید در موعد مقرر در دادگاه مذکور حاضر شوند.

برای اثبات مالکیت ملک به چه مدارکی نیاز داریم؟

یکی از چالش های اساسی که معمولا برای افراد ایجاد می شود آن است که نمی‌دانند دقیقا باید برای اثبات مالکیت ملک خود چگونه عمل نمایند و چه مدارکی را با خود به همراه داشته باشند.

بنابراین به طور خلاصه به مدارکی که باید افراد به همراه داشته باشند اشاره می‌کنیم تا با آن‌ها آشنا شوید:

• نسخه اصلی و کپی مصدق سند یا قرارداد
• تحقیقات محلی
• کپی از رسید پرداخت وجه یا وجوه پرداختی
• استماع شهادت شهود و تمامی کسانی که از مالکیت اطلاع دارند.

طرح و پیگیری دادخواست اثبات مالکیت مشاعی چقدر زمان می‌برد؟

باید عنوان کرد که طرح دعوا در مسایل مربوط اثبات مالکیت نیز کمی زمان بر است و با عنایت به مراحل مختلف رسیدگی به این دعاوی از جمله مرحله بدوی، و مرحله تجدیدنظرخواهی، می‌توان گفت که تخمین زمان شروع و خاتمه طرح دعوا به هیچ وجه قابل پیش‌بینی دقیق نیست و رسیدگی به دلایل خواهان و خواندگان، احتمال زمان بر شدن آن را افزایش می‌دهد. بنابراین نمی‌توان زمان مشخصی را بیان کرد.

البته همانگونه که قبلا نیز ذکر شد، پیشگویی زمان در پرونده های حقوقی و کیفری در هر زمینه ای، در اغلب مواقع کاملا دقیق نیست.

آیا تنظیم لایحه دفاعیه یا طرح دادخواست در موضوعات حقوقی نیاز به استفاده از خدمات وکیل دارد؟

به کرات اشاره کرده‌ایم هر موضوع حقوقی، حتی اگر از دیدگاه برخی افراد موضوعات پیش پا افتاده‌ای باشد، از منظر یک حقوقدان پیچیدگی‌های خاص خود را داراست، که موضوع اثبات مالکیت در املاک مشاعی نیز از آن مستثنی نیست.

طرح دعوا و دفاع از موضوعات حقوقی دارای قوانین و مقررات خاصی است که اشخاص عادی اطلاعات جامع و کاملی در خصوص آن ندارند.

اگر می‌خواهید طرح دعوا یا دفاع شما در خصوص موارد یاد شده به نتیجه مطلوبی برسد و حقوق از دست‌رفته‌تان را به دست آورید، به شما توصیه می‌کنیم که با یک وکیل مجرب در این حوزه حتما مشورت کنید.

اغلب بعضی از مسائل پیش می‌آید که شاید از نظر شما عادی جلوه کند ولی برعکس، بسیار مهم هستند و می‌توانند در روند پرونده تاثیرگذار باشند. وکیل با تجربه و صادق می تواند شما را در خصوص موارد یاد شده، آگاه نماید.

نحوه طرح دعوا و پشتیبانی از آن در سامانه وکیل 24 در به چه صورت خواهد بود؟

وکلای متخصص این بنیاد با تسلط بر قوانین حقوقی، بخشنامه‌ها، آیین‌نامه‌ها و کلیه قوانین مربوط مدنی و آییین دادرسی و آشنایی با روند پیگیری در مراجع مربوطه، قادر هستند روند پروسه طرح دعوا یا تنظیم دادخواست یا ازائه مشاوره را تسهیل و در پروسه انجام دعاوی نقش تاثیرگذاری داشته باشند.

البته در کنار دانش حقوقی کافی، دارا بودن تجربه موفق نیز نقش قابل توجهی در مشاوره تخصصی در این زمینه دارد. مطمئنا وکالت در مراجع قضایی، به فراخور خود مستلزم پرداخت هزینه‌هایی خواهد بود.

در بسیاری از قراردادها دیده شده که خواهان پس از تنظیم دادخواست و بدون در نظر گرفتن جوانب احتیاطی و بدلیل نقص در مدارک یا عدم توجه به بسیاری از جوانب کار، در مراجع رسیدگی محکوم گردیده یا دعوایش به سرانجام نرسیده است و علاوه بر پرداخت هزینه‌های بالا، زمان زیادی را نیز صرف فعالیتی بیهوده نموده است.