چگونه ثابت کنیم ملکی متعلق به ماست؟
ثابت کردن مالکیت بر ملک هنگامی طرح می‌شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف وجود داشته باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن اشخاص می‌توانند در حدودی که قانون به آن‌ها اجازه داده ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن مال بهره‌مند گردند.
یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. به جهت رویه‌های متفاوت و در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده‌ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه‌ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی می‌گردد و باعث می شود که در بسیاری مواقع این پرونده‌ها به نتیجه مطلوب ختم نشود.
نحوه اثبات مالکیت ملک
طبق ماده 22 و ماده 47 قانون ثبت املاک، در خصوص املاکی که دارای سند مالکیت رسمی هستند دادگاه فقط کسی را مالک آن ملک می‌شناسد که سند اصلی مالکیت ابتدا به نام او صادر شده باشد.
حال اگر در مورد املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد اختلاف یا دعوایی حادث گردد و فردی که آن را تملک کرده است یا به نحو دیگری خریداری کرده، بخواهد ثابت کند که مالکیت آن ملک متعلق به اوست، لازم است طرح دعوایی به خواسته اثبات مالکیت، در دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید.
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، ضمن بررسی دلایل مالکیت وی از جمله مبایعه‌نامه عادی، تصرف ملک و شهادت شهود، مالکیت خواهان را مورد بررسی و احراز می‌نماید و حکم به اثبات مالکیت وی می‌دهد.
آیا اثبات مالکیت ملکی که دارای سابقه ثبتی است امکان‌پذیر است؟
طرح دعوی اثبات مالکیت املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، طبق مواد ۲۲، ۲۴، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در دادگاه‌ها قابلیت استماع را ندارد، یعنی چنین دعوایی در دادگاه قابل رسیدگی نیست.
زیرا بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، اگر ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط فردی را که آن ملک به نام او ثبت شده و یا شخصی که ملک مذکور به وی منتقل شده است و این نقل و انتقال هم در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا اینکه ملک از مالک اصلی و رسمی به عنوان سهم الارث به او رسیده باشد را مالک می‌شناسد.
پس در املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، دولت صرفا شخصی را مالک می‌شناسد که آن ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
بنابراین انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی، فقط با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تأیید و تنفید قرارداد و اعلام صحت آن، مالکیت ایجاد نمی‌شود.
با اتکا به چه دلایلی می‌توان مالکیت بر ملک را ثابت کرد؟
برای اثبات مالکیت نیازی به وجود قرارداد و یا مبایعه‌نامه نیست، زیرا ممکن است مالکیت به شکل‌های مختلفی منتقل گردد. مثلا ممکن است مالکیت ملک به صورت قهری و از طریق ارث به مالک جدید منتقل گردد.
وقتی که دعوای اثبات مالکیت ملک از طریق خواهان مطرح می‌شود، فردی که ادعای مالکیت دارد، باید با توسل به ادله اثبات دعوا مثل: شهادت شهود، سند یا تصرف خود بر ملک (اماره ید) و غیره ادعای خود را در دادگاه ثابت نماید.
سند مالکیت
مهمترین دلیل در اثبات مالکیت، سند مالکیت است. امروزه همه چیز همچون املاک و خودرو و غیره مطابق قانون در دفترخانه‌های اسناد رسمی ثبت می‌شوند. بنابراین دولت فقط کسی را که آن مال به نام او ثبت شده مالک می‌شمارد.
شهادت شهود
از دیگر ادله‌ای که مالکیت را اثبات می‌نماید ، شهادت شهود است. مدعی می‌تواند از طریق شهود اثبات نماید که مال قبلا در تصرف او بوده و متصرف بعدا به وسیله زور و اجبار یا با حیله و تقلب آن ملک را تصرف نموده است و یا اثبات کند که مال از خود متصرف به او انتقال داده شده است.
تصرف ملک یا اماره ید
مطابق ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت دلیل بر مالکیت متصرف است مگر اینکه خلاف این امر ثابت گردد.
مستفاد از ماده فوق، صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد، زیرا اگر ثابت شود تصرف مذکور غاصبانه بوده، مالکیت و تصرف او متزلزل می‌گردد و دلیلی بر مالکیت متصرف نمی‌تواند باشد، همچنان که اگر فردی به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را تصرف کند، مالک آن محسوب نخواهد شد.
طبق قوانین و رویه حاکم بر محاکم، در شرایط فعلی سند مالکیت، بنچاق یا قولنامه نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌گردد. لذا اگر فردی به قهر و غلبه مالی را تصرف کند، نمی‌تواند از اماره تصرف استفاده نماید، هر چند قانونگذار تسلط بر ملک یا تصرف آن را اصولا مشروع و قانونی فرض کرده است و کسی که مدعی مالکیت است باید خلاف آن را در دادگاه ثابت کند. پس همیشه تصرف مادی دلیلی برای عنوان اثبات مالکیت نیست.
طبق ماده ۳۷ قانون مدنی اگر متصرف فعلی، اقرار نماید که ملک قبلا مال مدعی او بوده است، دیگر نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت فرد مزبور به تصرف خود استناد نماید. مگر اینکه ثابت کند، ملک با نقل و انتقال صحیح به او منتقل گردیده است.
مبایعه‌نامه عادی
اگر فردی ملکی را در تصرف خود داشته باشد و فرد دیگری با ارائه مبایعه‌نامه ادعا کند که آن ملک به صورت کاملا قانونی به او فروخته شده است، با طرح دعوای اثبات مالکیت و ارائه مبایعه‌نامه عادی به عنوان دلیل، می‌تواند مالکیت خود را اثبات نماید.
مالکیت ورثه بر ملک چگونه ثابت می‌شود؟
ورثه متوفی به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند:
- کسانی که بر اساس قوانین رایج کشور، سهم الارث آن‌ها تعیین شده است.
- کسانی که بر اساس وصیت‌نامه متوفی، مشمول ارث شده‌اند.
در حالت نخست، کسی که به واسطه رابطه سببی و یا نسبی ارث به او تعلق گرفته، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت، مالکیت خود را بر اموال متوفی، ثابت کند، در چنین شرایطی دادگاه سهم هر شخص را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، تعیین می‌کند.
یعنی دقیقا به افراد اطلاع می دهد که هر ورثه چه مقدار از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند تصاحب نماید.
در حالت دوم، برخی افراد که به هر دلیل، اسمشان در وصیت‌نامه درج شده، باید به جز گواهی انحصار وراثت، وصیت‌نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه بدهد، دادگاه پس از بررسی مدارک، سهم الارث آن شخص را نیز در ارث معین می‌کند.
حالت سومی هم وجود دارد که ترکیبی از دو حالت فوق است، یعنی فرد علاوه بر این که جز وراث قانونی شمرده می‌شود، طبق وصیت‌نامه اموال دیگری نیز به او تعلق گرفته است.
در این شرایط انجام مراحل، مانند بالا خواهد بود. یعنی ارائه دادن وصیت‌نامه به انضمام گواهی انحصار وراثت که منتج به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می‌گردد.
هیچ یک از وراث متوفی نمی‌تواند بدون گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی نماید. پس از این که اسامی ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر گردید، وراث می‌توانند طبق آن تقسیم اموال را انجام دهند.
صدور گواهی حصر وراثت در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است و نزدیک‌ترین شورا به محلی که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده صالح به صدور این گواهی است.
دعوای اثبات مالکیت را چگونه طرح کنیم؟
در دعوای اثبات مالکیت خواهان شخصی است که ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده هم فردی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و در صورتی که ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید به جز فروشنده تمام ایادی ماقبل نیز طرف دعوی قرار بگیرند. قطعا عدم رعایت این نکات منجر به صدور قرار رد دعوا خواهد شد.
مرجع صالح برای طرح دعوای اثبات مالکیت کجاست؟
دعوای اثبات مالکیت باید در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول یا همان محل وقوع ملک طرح گردد، حتی اگر خوانده در آن حوزه ساکن نباشد. تمامی مدارک و مستندات باید به همراه دادخواست تقدیمی ارائه گردد.
پس از ارجاع پرونده به شعبه، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی، در صورتی که حقانیت خواهان احراز شد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.
این رای نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره شده قطعی گردید، محکوم له، مالک رسمی ملک محسوب می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید.
در صورتی که ملک مذکور در تصرف فرد دیگری باشد، مدعی یا وکیل او می‌تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توامان با هم در دادگاه صالح مطرح کند.
دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟
دعوای اثبات مالکیت از دعوای مالی است و هزینه دادرسی، با توجه به قیمت منطقه‌ای املاک محاسبه و دریافت خواهد شد.
